1-      انواع سرمايه گذاري مشاركتي

سرمايه گذاري مشاركتي يكي از روش­هاي بين المللي تامين مالي مي باشد كه مبناي ان اجراي پروژه با مشاركت شريك يا شركاي ديگر مي باشد.

سرمايه گذاري مشاركتي انواع مختلفي دارد كه هر از گاهي مدل هايي نيز ابداع و به انواع آن اضافه مي شوند تعدادي از آن ها عبارتند از:

-        مشاركت مدني

-        ساخت – بهره برداري – تحويل

-        ساخت - بهره برداري – اجاره – تحويل

-        ساخت – اجاره – تحويل

-        ساخت – بهره برداري – مالكيت

-         روش هاي تركيبي

-         و ده ها روش ديگر

2-    تعريف عناصر مشاركت

1. محل اجراي پروژه (عرصه يا هر بعد مكاني ديگر)
2. مجوز ساخت يا پروانه ساختماني (عوارض)
3. ساخت (كليه عمليات ساخت)

ارزيابي هر يك از عناصر مشاركت بايد با تاييد و توافق طرفين باشد.

در شهرداري هاي كشور معمولا هر يك از عناصر سه گانه مشاركت به روش زير مورد ارزيابي قرار مي گيرد:

عنصر اول مشاركت: محل اجراي پروژه

محل اجراي پروژه نسبت به نوع مشاركت و نوع پروژه متفاوت خواهد بود. عنصر "محل اجراي پروژه" در يك پروژه ممكن است كه همان عرصه يا زمين باشد ولي در يك پروژه IT (فناوري اطلاعات) محل اجراي پروژه در يك فضاي مجازي تعريف مي شود.

در يك پروژه ديگر ممكن است محل اجراي پروژه اتوبوس شركت واحد يا تاكسي بخش خصوصي يا سطح تبليغاتي يك پل باشد پس در اينجا منظور از محل اجراي پروژه صرفا نمي توان گفت كه زمين يا همان عرصه است.

نكته 1: در روش مشاركت مدني هر يك از عناصر فوق قيمت گذاري شده و بر مبناي آن ترازوهاي آورده ها و سپس ترازوي سهم الشركه ها ترسيم مي شوند و منافع طرفين از مشاركت تعريف مي شود.

در روش مشاركت B.O.T (ساخت – بهره برداري – تحويل) نيازي به ارزيابي عرصه و مجوز ساخت به عنوان آورده شهرداري نمي باشد بلكه فقط عنصر "ساخت" مورد ارزيابي قرار مي گيرد و بر اساس فرمول مربوطه محاسبات لازم صورت مي گيرد.

نكته 2: چنانچه قبل از حضور يا عدم اعلام آمادگي يك شريك يا سرمايه گذار، شهرداري اقدام به تهيه بسته مشاركتي نمايد قاعدتا تمام ارزيابي ها توسط شهرداري صورت گرفته و درصد پايه مشاركت در فراخوان اعلام شده و شريك يا سرمايه گذار صرفا درصد خود را پيشنهاد خواهد نمود و نيازي نيست كه شريك به ارزيابي عناصر مشاركت نظر دهد. ولي چنانچه قبلا بسته مشاركتي تهيه نشده و شهرداري و سرمايه گذار اقدام به تهيه بسته مشاركتي مي نمايند روش ارزيابي بدين شرح خواهد بود:

در گام اول ارزيابي عرصه توسط هيئت ارزيابي شهرداري صورت گرفته و به شريك اعلام مي گردد و در صورت توافق بر ادامه آن مراحل ديگر طي مي شود ولي در صورت اعتراض شريك به قيمت ارزيابي، يا ارزيابي تجديد مي شود و يا توسط هيئت كارشناسي (يك كارشناس از سوي شهرداري و يك كارشناس از سوي سرمايه گذار) نسبت به ارزيابي زمين اقدام مي نمايند.

 عنصر دوم مشاركت: مجوز ساخت يا عوارض شهرداري

قيمت يا ارزش يا بهاي پروانه ساختماني پروژه صرفا بر مبناي جدول مصوب تعرفه عوارضي محلي هر شهر صورت مي گيرد. در ابتداي هر سال فرمول ها و نحوه محاسبات انواع عوارض شهرداري براي مجوزهاي مختلف مربوط به شهرداري با پيشنهاد شهرداري توسط شوراي اسلامي هر شهر تصويب شده و پس از تاييد فرمانداري براي اطلاع عموم منتشر شده و سپس به مورد اجرا گذاشته مي شود اين جداول كه به تعرفه عوارض محلي معروفند در ابتداي هر سال توسط شهرداري ها در روزنامه محلي و نيز طي كتابچه هايي در اختيار عموم قرار مي گيرد. بنابراين عنصر "مجوز يا پروانه ساختماني" توسط واحد درآمد هر شهرداري بر مبناي ان تعرفه محاسبه و اعلام مي شود و در صورت نياز ريز محاسبات در اختيار شريك قرار داده مي شود.

مواردي از اين عنصر كه در تعرفه عوارض محلي نيامده باشد با توافق طرفين قابل محاسبه و اعمال بوده و در صورت نياز به كسب مجوز از مراجع ذيصلاح عمل خواهد شد.

عنصر سوم مشاركت: عنصر ساخت

منظور از عنصر ساخت، كليه اقدامات و هزينه هاي اجرايي پروژه اعم از مرحله طراحي و مكانيك خاك و آزمايشات مصالح و خريد مصالح و احداث پروژه و حتي هزينه هاي انشعابات و نور رساني و هزينه هاي تفكيك و ... مي باشد. براي ارزيابي اين عنصر روش هاي زير پيشنهاد شده و توسط شهرداري هاي كشور اجرايي مي شود.

الف – ارائه مصالح پروژه از سوي سرمايه گذار تا حد امكان. (چون هنوز قراردادي منعقد نشده بنابراين نقشه هاي اجرايي ترسيم و تهيه نشده اند تا بر مبناي آن ريز مصالح بصورت دقيق مشخص شود بنابراين در اين روش مشخصات يك سري لوازم و مصالح عمده مورد مصرف در پروژه ليست شده و مقدار و قيمت آن ها براورد مي شود) و سپس بررسي ان توسط شهرداري به انجام رسيده و طرفين بر قيمت ساخت توافق مي تمايند.

ب – توافق مشاوران طراح طرفين بر سر موضوع قيمت عنصر ساخت

ج – تشكيل هيئت كارشناسي خبره يا رسمي دادگستري (از هر طرف يك نفر) و تعيين قيمت ساخت با توافق كارشناسي.

نكته: در هر حال عنصر ساخت بصورت تقريبي ارزيابي مي شود چرا كه به دليل عدم وجود نقشه ها امكان ارزيابي دقيق آن شايد هيچگاه ممكن نباشد ولي بر اساس عرف بازار و بررسي هاي اوليه مي توان به يك رقم تقريبي توافق نمود.

 تعريف عوامل مشترك (طرفين قرارداد)

عوامل مشترك عبارتند از اشخاصي كه با شراكت هم پروژه را به انجام مي رسانند به عبارت ديگر عوامل مشاركت همان طرفين مشاركت مي باشند. همواره مشاركت بين دو طرف انجام مي پذيرد و اصولا عقد قرارداد بين سه يا چهار طرف (سه جانبه يا بيشتر) داراي اشكال حقوقي و اجرايي است بنابراين قرارداد مشاركت فقط بين دو شخص كه ممكن است اين دو شخص هر كدام تعداد بيشتري را نيز شامل شود منعقد مي شود. عقد تفاهم نامه هاي اعلام آمادگي براي همكاري بين شهرداري و بخش خصوصي به شرطي كه تعهدات مالي و حقوقي نداشته باشند بصورت چند جانبه مي تواند بلا مانع باشد.

نكته: چنانچه طرف مشاركت شهرداري بيش از يك شخص باشد و تاكيد داشته باشند كه نام تماميشان در قرارداد باشد ضمن درج مشخصات تمام اشخاص در متن قرارداد و در قسمت طرفين نياز است كه تمام طرف هاي مشاركت شهرداري وكالت نامه محضري مبني بر تعيين يك فرد از بين خودشان بعنوان نماينده جهت انجام و پيگيري امور اقدام نمايند تا عملا شهرداري با يك نفر طرف مذاكره قرار گيرد.